Dažniausiai užduodami klausimai

Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų nuolatinė techninė priežiūra (eksploatavimas) – namo būklės nuolatinis stebėjimas, pastato pagrindinių konstrukcijų (sienų, cokolio, stogo ir kitų konstrukcijų) mechaninio patvarumo palaikymas, smulkių defektų šalinimas, bendrojo naudojimo inžinerinių sistemų saugaus naudojimo užtikrinimas, jų profilaktika, gaisrinės saugos palaikymas. Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų techninė priežiūra – techninių ir organizacinių priemonių, skirtų gyvenamųjų namų bendrojo naudojimo objektų naudojimo ir priežiūros privalomiesiems reikalavimams įgyvendinti, visuma, apimanti bendrojo naudojimo objektų nuolatinę techninę priežiūrą (eksploatavimą) ir remontą.

Administravimas – tai daugiabučių namų butų ir kitų patalpų savininkų (bendrasavininkų) (toliau– patalpų savininkai) bendrosios nuosavybės objektų administravimas, kai administratorius atlieka visus veiksmus, būtinus bendrojo naudojimo objektams valdyti, prižiūrėti ar kitaip tvarkyti juos išsaugoti ir naudoti pagal tikslinę paskirtį užtikrinti.
Pagrindinis administratoriaus uždavinys – įgyvendinti įstatymų ir kitų teisės aktų nustatytus privalomuosius reikalavimus, susijusius su bendrojo naudojimo objektų, taip pat įstatymų nustatyta tvarka daugiabučiam namui priskirto žemės sklypo valdymu, naudojimu, priežiūra ir kitokiu tvarkymu.

Įgyvendindamas savo pagrindinį uždavinį, administratorius vykdo šias funkcijas:
1. tvarko patalpų savininkų ir kitų gyventojų apskaitą, namo, jam priskirto žemės sklypo techninę ir kitą dokumentaciją;
2. sudaro bendrojo naudojimo objektų aprašą, prireikus jį papildo arba keičia, nurodydamas:
2.1. su bendrojo naudojimo objektais susijusias patalpų savininkų teises ir pareigas;
2.2. bendrojo naudojimo objektų techninę būklę;
2.3. bendrojo naudojimo objektų, kurie negali būti atidalyti iš bendrosios nuosavybės, rūšis, paskirtį ir individualius požymius;
2.4. bendrojo naudojimo objektų, kurie gali būti atidalyti iš bendrosios nuosavybės, rūšis, paskirtį ir individualius požymius;
3. viešai skelbia patalpų savininkams namo skelbimų lentoje bendrojo naudojimo objektų aprašą ir pateikia jį kitiems jam žinomiems, su administruojamu turtu susijusiems suinteresuotiems asmenims. Kiekvienas suinteresuotas asmuo turi teisę ginčyti bendrojo naudojimo objektų aprašą ir reikalauti iš naujo inventorizuoti šiuos objektus;
4. vadovaudamasis statinių priežiūros reglamentais, atlieka bendrojo naudojimo objektų periodines apžiūras, įformina jas atitinkamais aktais, organizuoja šių objektų nuolatinę techninę priežiūrą;
5. rengia bendrojo naudojimo objektų priežiūros, remonto ar kitokio tvarkymo metinius bei ilgalaikius darbų ir lėšų poreikio planus privalomiesiems statinių naudojimo ir priežiūros reikalavimams įgyvendinti, viešai skelbia juos patalpų savininkams;
6. vadovaudamasis paslaugų kainos ir kokybės kriterijais, skelbia bendrojo naudojimo objektų priežiūros, remonto, rekonstravimo ir kitokio tvarkymo paslaugų pirkimo konkursus, sudaro sutartis su konkursą laimėjusiomis įmonėmis, kontroliuoja šių sutarčių vykdymą;
7. pagal šių nuostatų 8 punkte nurodytas išlaidas apskaičiuoja mėnesines ir kitas įmokas patalpų savininkams, vykdo šių įmokų kontrolę;
8. dalyvauja viešai aptariant bendrojo naudojimo objektų rekonstravimo projektus ir pasiūlymus keisti patalpų paskirtį (toliau– viešas aptarimas), registruoja ir saugo (ne trumpiau kaip 3 metus) viešų aptarimų protokolus;
9. atsižvelgdamas į viešo aptarimo išvadas, derina patalpų paskirties keitimo ir namo ar jo dalies rekonstrukcijos projektus, dalyvauja šių patalpų ar objektų priėmimo naudoti komisijose;
10. pagal patalpų savininkų rašytinį prašymą šaukia patalpų savininkų susirinkimus arba organizuoja patalpų savininkų apklausą (balsavimą raštu) ir teikia organizacinę paramą įgyvendinant priimtus patalpų savininkų sprendimus
Administratorius turi teisę:
1. pagal kompetenciją kontroliuoti, kaip patalpų savininkai laikosi privalomųjų reikalavimų, ir teikti pasiūlymus atitinkamoms institucijoms dėl asmenų, pažeidusių nustatytąją tvarką, patraukimo atsakomybėn;
2. pareikšti su bendrojo naudojimo objektų administravimu susijusius ieškinius, taip pat dalyvauti kitų asmenų pradėtose bylose, susijusiose su administruojamu turtu;
3. pagal kompetenciją atstovauti bendrus namo bendrasavininkių interesus santykiuose su paslaugų, energijos, vandens, dujų tiekėjais.
Administratorius privalo:
1. vadovaudamasis Lietuvos Respublikos daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymu, ne rečiau kaip kartą per metus šaukti patalpų savininkų susirinkimą dėl daugiabučio namo savininkų bendrijos steigimo ar inicijuoti jungtinės veiklos sutarties sudarymą;
2. teikti patalpų savininkams informaciją apie privalomąsias įmokas, susijusias su bendrojo naudojimo objektų priežiūra, remontu ar kitokiu tvarkymu ir jų naudojimu;
3. pasibaigus kalendoriniams metams, viešai paskelbti savo veiklos ataskaitą patalpų savininkams.

Bendrojo naudojimo objektai – bendroji dalinė daugiabučio namo savininkų nuosavybė. Tai yra:
1) bendrosios konstrukcijos – pagrindinės daugiabučio namo laikančiosios (pamatai, sienos, perdenginiai, stogas) ir kitos konstrukcijos (balkonų bei laiptinių konstrukcijos, fasadų apdailos elementai, įėjimo į namą laiptai ir durys);
2) bendroji inžinerinė įranga – daugiabučio namo vandentiekio, kanalizacijos, dujų, šilumos, elektros, telekomunikacijų tinklai, ventiliacijos kameros, vamzdynai ir angos, šildymo radiatoriai, elektros skydinės, liftai, televizijos kolektyvinės antenos ir kabeliai, šilumos mazgai, karšto vandens ruošimo įrenginiai, katilinės ir kita bendro naudojimo inžinerinė techninė įranga bendrojo naudojimo patalpose ar konstrukcijose, taip pat šie objektai, įrengti atskiriems gyvenamųjų ir negyvenamųjų patalpų savininkams nuosavybės teise priklausančiose patalpose, jeigu jie susiję su viso namo inžinerinės techninės įrangos funkcionavimu ir jeigu jie nėra trečiųjų asmenų nuosavybė;
3) bendrojo naudojimo patalpos – daugiabučio namo laiptinės, holai, koridoriai, galerijos, palėpės, sandėliai, rūsiai, pusrūsiai ir kitos patalpos, jei jos nuosavybės teise nepriklauso atskiriems patalpų savininkams ar tretiesiems asmenims.

1. Butų/patalpų savininkai turi pateikti 1/4 namo ar laiptinės savininkų prašymą organizuoti susirinkimą ar balsavimą raštu sprendimui priimti, nurodant namo (laiptinės) atstovo vardą, pavardę, adresą ir kontaktinį telefono numerį.
2. Gavus 1/4 namo (laiptinės) butų savininkų rašytinį prašymą, paruošiama remonto darbų sąmata bei ir organizuojamas susirinkimas ar balsavimas raštu.
3. Atlikus darbus, darbai priduodami namo (laiptinės) atstovui (pasirašant).

Norint pradėti stogo ar sieninių plokščių siūlių remontą gyventojas turi pateikti raštišką prašymą. Jį gavus bus įvertinamos darbų apimtys ir būtinumas, sudaroma darbų samata. Visi veiksmai derinami su laiptinės atstovu. Atlikus darbus, jų atlikimo suma bus padalinama visiems laiptinės patalpų savininkams, priklausomai nuo jų gyvenamųjų patalpų ploto.

Jei yra reikiamybė dezinfekuoti rūsį, nes jame atsirado tarakonų, blusų, pelių ar kitų kenkėjų, gyventojas turi pateikti raštišką prašymą, o suma, išleista dezinfekcijai atlikti, bus paskirstyta visų namo patalpų savininkams priklausomai nuo jų turimų patalpų ploto.

Informuojame, kad vadovaujantis Asmenų konsultavimo Valstybinėje teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos taisyklių 8 punkto nuostatomis, paklausime pateikti duomenys netikrinami, atsakymas rengiamas pagal pateiktus duomenis. Pateikus papildomos informacijos, nenurodytos paklausime, gali pasikeisti ir Valstybinės teritorijų planavimo ir statybos inspekcijos prie Aplinkos ministerijos (toliau – Inspekcija) konsultacijos turinys.

Statybos techninio reglamento STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“ 6.9 punkte nustatyta, kad vartotojo inžinerinė sistema – statinio bendrosios inžinerinės sistemos dalis (posistemė), atskirta nuo bendrosios inžinerinės sistemos apskaitos prietaisais ar uždaromaisiais (paskirstomaisiais) įtaisais (sklendėmis, ventiliais, jungikliais ir pan.) bei kitomis vartotojo (juridinio ar fizinio asmens) atsakomybės ribas nustatančiomis priemonėmis. Vartotojo inžinerinė sistema tenkina statinio dalies (gyvenamojo namo, buto ar kitos paskirties pastato tam tikros dalies, pavienės patalpos ar jų grupės) gyventojų ar patalpos naudotojų bei statinio dalies naudojimo (eksploatavimo) reikmes.

Atsižvelgdami į prašyme pateiktą klausimą ir aukščiau nurodyto teisės akto nuostatą, pagal kompetenciją teikiame nuomonę, kad vartotojo inžinerinės sistemos atskyrimo riba yra apskaitos prietaisas, o kai jo nėra – uždaromasis (paskirstomasis) įtaisas bei kitos vartotojo (juridinio ar fizinio asmens) atsakomybės ribas nustatančios priemonės.

Kadangi Statybos įstatymo 42 straipsnio Statinių naudojimo priežiūra 1 dalies 3 punkte nustatyta, kad daugiabučių namų naudojimo priežiūrą atlieka savivaldybių administracijos, tai daugiau informacijos apie vartotojo inžinerinių sistemų ribų nustatymą galite gauti savivaldybėje bei pas vandens tiekėją, su kuriuo sudaryta vandens tiekimo sutartis, ir LR Aplinkos ministerijoje, parengusioje statybos techninį reglamentą STR 1.01.08:2002 „Statinio statybos rūšys“.

Ši konsultacija pateikiama pagal jos pasirašymo dieną galiojusius teisės aktus ir negali būti laikoma Inspekcijos sprendimu konkrečioje situacijoje.

Aiškinantis šios problemos sprendimui reikšmingus teisinius aspektus, naudotinos sąvokos pagal Nekilnojamojo turto kadastro įstatymą (Kadastro įstatymas) ir jo įgyvendinamuosius teisės aktus: Nekilnojamojo turto kadastro nuostatus (Kadastro nuostatai) ir Nekilnojamojo turto objektų kadastrinių matavimų ir kadastro duomenų surinkimo bei tikslinimo taisykles (Kadastro taisyklės, Taisyklės) (pastaba, Statybos techninis reglamentas STR 1.14.01:1999 „Pastatų plotų ir tūrių skaičiavimo tvarka“ su visais pakeitimais ir papildymais nenaudotinas, nes yra naikinamas nuo 2015-01-01, kaip neturintis įstatyminio pagrindo (Teisės aktų registras 2014-07-31, Nr. 2014-10736)).

Pagal Kadastro taisyklių 145.4 punktą gyvenamosios patalpos rūsio patalpų plotas skaičiuojamas pagal jų faktišką paskirtį. Pagal Kadastro nuostatų 4 priedą butui priskirtas rūsys turi paskirtį „kita (pagalbinio ūkio)“, kas šiuo atveju reiškia butui priklausantis sandėliukas, esantis rūsyje. Tokių objektų, kurie priskirtini konkretiems butams ir kitoms patalpoms, plotai jiems ir priskaičiuojami. O patalpų, naudojamų tiesioginei rūsio paskirčiai, plotai, priskaičiuojami prie rūsio ploto (Taisyklių 145.4 punktas). Prie naudojamų tiesioginei rūsio paskirčiai patalpų daugiabučiame name priskirtinos šilumos punkto patalpos, kitos inžinerinių tinklų užimtos patalpos, vandentiekio apskaitos mazgų patalpos, skydinės ir pan. patalpos, taip pat koridoriai, tambūrai, praėjimai ir kt. panašios patalpos. Tiesioginei rūsio paskirčiai naudojami plotai yra priskirtini prie Pastato bendrojo naudojimo objektų, jeigu jie nuosavybės teise nepriklauso atskiriems savininkams (Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymas, 2 straipsnio 15 dalies 3 punktas). Už jų valdymą, naudojimą, priežiūrą atsakingas Daugiabučio namo bendrojo naudojimo objektų (BNO) valdytojas. O už butų ir kitų patalpų savininkų valdomas, naudojamas, jiems priskirtinas rūsio patalpas atsakingi jie patys (patalpų savininkai). BNO valdytojas neturi pareigos (ir teisės) priskirti tą ar kitą sandėliuką vienam ar kitam butui (ar kitai patalpai). Sandėliukų patalpų BNO valdytojas nevaldo. Pareiškėjui reiktų tartis su butų savininkais dėl sandėliuko perėmimo iš buto savininko, valdančio daugiau negu vieną sandėliuką, arba valdančio sandėliuką, nors jis jam pagal dokumentus nepriklauso. Kaip yra išaiškinęs Lietuvos Aukščiausiasis Teismas 2009-11-27 nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-7-515/2009, buto savininko valdomas (faktiškai turimas, užimamas) patalpų rūsyje plotas priskirtinas prie jo nuosavybės teise valdomo ploto, nesvarbu, kad šios patalpos nėra teisiškai įregistruotos bei įteisintos. Mūsų vertinimu, tokio sandėliuko perėmimui gali iškilti teisinių kliūčių, jeigu turintis antrą sandėliuką kitas buto savininkas jį valdo daugiau negu dešimt metų ir norėtų pasinaudoti įgyjamosios senaties teise (LR CK 4.68 str.). Šią teisę jis gali įgyvendinti teismine tvarka.

Perėmęs sandėliuką rūsyje, pareiškėjas (kaip užsakovas) turėtų kreiptis į Nekilnojamojo turto kadastro tvarkytoją ir užsakyti Kadastrinių matavimų bylos patikslinimo paslaugą (kai braižomi nauji patalpų planai; skaičiuojami patalpų plotai, kurie nebuvo skaičiuoti; rezultatai įrašomi atitinkamoje formoje) (žr., Taisyklių 180 punktą su papunkčiais). Atsižvelgiant į Lietuvos Aukščiausiojo Teismo išaiškinimus 2014-10-03 nutartyje civilinėje byloje Nr. 3K-3-413/2014, VĮ „Registrų centras“ teisės skyrius laiko būtinu identifikuojant sandėliuką, priskirtiną šiam butui (tokiomis sąlygomis, kai iki šiol šio buto sandėliukas nebuvo identifikuotas), gauti visų to namo (laiptinės) butų ir kitų patalpų savininkų pritarimo parašus. Veikdamas geranoriškai, šio namo BNO valdytojas galėtų padėti pareiškėjui identifikuoti tuos butų ir kitų patalpų savininkus tame name, kurie naudoja (užima) daugiau negu vieną sandėliuką, o jau tartis dėl sandėliuko perėmimo ir butų bei kitų patalpų savininkų pritarimo tokiam perėmimui pareiškėjui reiktų pačiam. Jokių pareigų vykdant tokius procesus BNO valdytojas neturi.

Atlikęs Kadastrinių matavimų bylos patikslinimą, buto savininkas turėtų pateikti namo BNO valdytojui patikslintus buto kadastro duomenis (įskaitant sandėliuko patalpą ir jos plotą) namo patalpų ir jų naudotojų apskaitos duomenų tvarkymui. Duomenys tvarkomi pagal Registrų centro išduotus ir patalpų savininkų pateiktus dokumentus.